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French news

15/03/2024 Chambre à louer pour travailleur saisonnier
Les plafonds de loyer permettant de bénéficier d’une exonération d’impôts lorsque le propriétaire loue une partie de sa résidence principale à un travailleur saisonnier viennent d’être revus par l’administration fiscale.

L’actualisation a été publiée au Bulletin officiel des finances publiques le 14 février dernier. Elle prévoit un loyer maximal annuel par mètre carré de surface habitable fixé à 206 € en Ile-de-France et à 152 € dans les autres régions. Pour rappel, ce dispositif prévu par l’article 35 bis, I du Code général des impôts est valable jusqu’au 31 décembre 2026.

Accéder au Bulletin officiel des finances publiques

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07/03/2024
Bilan annuel du marché francilien
Les notaires du Grand Paris ont publié leur bilan immobilier de l’année 2023, marqué par un ralentissement continu de l’activité.

Le nombre de transactions a diminué d’un quart en Ile-de-France et les prix enregistrent une baisse de 6 à 8%.  Selon Elodie Frémont, notaire et présidente de la commission "Statistiques immobilières" des notaires du Grand Paris qui présentait le 29 février dernier, la conjoncture immobilière pour le marché immobilier résidentiel ancien dans le Grand Paris, cette situation traduit un changement de cycle où l’instruction des demandes de crédits demeure compliquée avec un taux d’intérêt soutenu et une exigence d’un apport conséquent.

Elodie Frémont a également précisé que les propriétaires, qui cèdent leurs biens, sont essentiellement des vendeurs contraints par un divorce ou un héritage, tandis que les acquéreurs sont majoritairement constitués de seconds accédants, disposant d’un certain pouvoir en cash.

Les premiers ne se résignent pas encore à baisser leur prix face aux plus-values dégagées les années passées. Pour autant, a expliqué la notaire, il faut qu’ils aient conscience que les prix risquent de diminuer encore davantage.

Un contexte morose donc mais légèrement bousculé par « un frémissement » du côté des crédits immobiliers et un repli de l’inflation, a temporisé la présidente de la commission.

Accéder au dossier de presse du bilan 2023 du marché immobilier francilien

29/02/2024
Location meublée, des avantages fiscaux en suspens
Vendredi 16 février, Ian Brossat, sénateur de Paris, a annoncé déposer un recours pour excès de pouvoir devant le Conseil d’Etat afin de faire appliquer les dispositions de la loi de finances pour 2024, réduisant l’abattement fiscal des meublés touristiques.

L’article adopté, dans le cadre de cette loi, avait abaissé l’abattement fiscal sur les locations de meublés touristiques à 30 % (contre 50 % ou 71 % selon les cas) dans les zones qui rencontrent des difficultés d’accès au logement.

Si le gouvernement entendait effectivement revoir cet abattement, il ne souhaitait pas le réduire autant sauf que la mesure a malencontreusement été validée lors de l’utilisation de l’article 49.3 de la Constitution.

Bercy avait fait savoir qu’il reviendrait sur cette erreur lors de la prochaine loi de finances. Une note du Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP), publiée mercredi 14 février, précisait que les contribuables seraient autorisés à appliquer aux revenus de 2023 les dispositions antérieures au vote de la loi de finances 2024.

Accéder à la publication du BOFIP du 14 février dernier

23/02/2024
Marché francilien : la tendance baissière se confirme
La chambre de Paris publiait sa note de conjoncture trimestrielle le 25 janvier dernier. Les ventes enregistrent un recul annuel de 30 %, les prix diminuent de près de 7 %.

Ces chiffres sont calculés sur la période allant de septembre à novembre 2023. La baisse des transactions concerne surtout les maisons en Petite couronne où elles sont en repli de 35 % sur un an.

Les prix ont diminué de 6,8 % dans des proportions comparables pour les appartements et les maisons. « Dans les prochains mois, les ajustements sur les prix devraient être légèrement plus marqués en Petite couronne, » prévoient les notaires du Grand Paris.

Consulter le communiqué de presse mensuel du Grand Paris

16/02/2024
Préavis en zone tendue
Lorsque le bien est situé en zone tendue, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de celui-ci dans son congé, suffit à justifier l'application d'un préavis réduit, en vigueur sur ces territoires.

La Cour de cassation considère en effet que le propriétaire ne peut ignorer que le logement loué est localisé en zone tendue, justifiant l'application d'un préavis réduit.

Cette affaire commence le 14 janvier 2021. Une locataire donne congé à son bailleur. Elle quitte le logement un mois plus tard, conformément aux dispositions relatives au délai de préavis raccourci de la loi Alur lorsque le bien se situe en zone tendue. Rappelons qu’en principe, le délai de préavis est de trois mois.

La société civile immobilière (SCI), propriétaire du bien, lui applique pourtant un préavis de trois mois.

La locataire saisit la commission de conciliation puis la justice et obtient la restitution des loyers indument versés ainsi que des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier qu’elle a subi, s’étant trouvée obligée de régler un double loyer.

La bailleresse conteste le jugement estimant que la locataire aurait dû spécifier le motif de réduction du délai prévu par la loi Alur (situation en zone tendue) et ne pas se contenter de faire référence à cette loi.

La Cour de cassation rejette cet argument. Elle considère qu’en indiquant l’adresse du bien loué dans la lettre annonçant son congé, « le tribunal en a exactement déduit que le délai de préavis applicable était d’une durée d’un mois ».

Lire l'arrêt de la Cour de cassation du 11 janvier 2024

09/02/2024
IFI et locations meublées
Pour bénéficier de l’exonération de ces biens immobiliers, au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le produit de la location doit représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Cette condition s'apprécie au regard du bénéfice net. La chambre commerciale est venue réaffirmer cette règle dans un arrêt du 20 décembre 2023 (n°22-17.612).

Le contribuable mis en cause demandait à la Cour de valider l’exonération de ses biens immobiliers qu’il destinait à la location meublée, de l’impôt sur la fortune (devenu l’impôt sur la fortune immobilière depuis 2018) estimant que les gains qu’il en retirait, répondaient aux exigences de l’article 835 R du Code général des impôts.

Ce dernier, repris en substance par l’article 975 V du Code général des impôts pour l’IFI, accorde au propriétaire une exonération de la valeur de ses biens lorsque leur location a généré plus de 23 000 € de recettes annuelles, dégageant un revenu représentant plus de 50 % du revenu imposable du foyer fiscal. Il s’agit bien de revenus au sens de l’impôt sur le revenu, permettant la comparaison avec l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, et non des recettes brutes comme le soutenait le redevable.

Lire l'arrêt de la Cour de cassation

02/02/2024
Logement décent et APL
Le locataire n’est pas redevable des allocations non versées au bailleur et conservées par la Caisse d’allocations familiales (CAF) qui a constaté que la location ne remplissait pas les critères d’un logement décent.

La Cour de cassation a rappelé cette règle dans un arrêt du 14 décembre dernier à propos d’une affaire dans laquelle la CAF avait informé le bailleur qu’un constat de non-décence avait entraîné la retenue de l’allocation personnalisée au logement (APL) qu’elle lui réglait, au bénéfice du locataire.

Ce dernier avait par ailleurs assigné son bailleur devant la justice pour lui avoir délivré un logement non conforme. Il demandait au tribunal d’ordonner la suspension du paiement des loyers, de condamner le propriétaire à exécuter des travaux et d’indemniser le trouble de jouissance qu’il subissait.

Le bailleur contestait la non-conformité de son logement et demandait au tribunal de condamner le locataire à lui payer les arriérés de loyers incluant le montant de l'allocation de logement, gardé par l'organisme payeur. Après avoir estimé que le logement répondait aux critères de décence, les juges du fond lui donnèrent raison.

Le locataire forma alors un pourvoi en cassation faisant valoir qu’il n’était pas tenu du montant des allocations retenues par la CAF, ce que confirma la haute juridiction invitant ainsi le bailleur à saisir la justice administrative pour solliciter le versement des allocations conservées par l’organisme payeur.

Lire l'arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2023

26/01/2024
Un logement décent, une valeur constitutionnelle
Dans une décision du 21 décembre dernier, le Conseil d’Etat a rejeté la demande d’organismes de défense des propriétaires tendant à contester le critère de performance énergétique pour définir un logement décent.

Au cours de l’affaire jugée par les Hauts magistrats, l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) et l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) avaient demandé au Conseil d’Etat d’interroger le Conseil constitutionnel sur la conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par plusieurs dispositions législatives renforçant l’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent au locataire, l’occupant à titre de résidence principale. A défaut, celui-ci pouvait obtenir du juge qu’il condamne le propriétaire à l’exécution de travaux voire qu’il ordonne une réduction du montant du loyer ou encore une suspension de son paiement.

Les organismes de défense des propriétaires estimaient que la réglementation portait atteinte au droit de propriété protégé par la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen. Ils faisaient valoir que cette atteinte n’était légale que si elle répondait à un objectif d’intérêt général et qu’elle était proportionnée à ce dernier.

Le Conseil d’Etat a rejeté leur demande en rappelant tout d’abord que l’obligation de délivrer un logement décent répond à un objectif de valeur constitutionnelle, comme l’a reconnu le Conseil Constitutionnel dans une décision du 7 décembre 2000. Il en va de même pour le critère supplémentaire de décence, ajouté par la réglementation relative à la transition énergétique. Il répond aussi à un objectif de valeur constitutionnelle. Il précise ensuite qu’il existe des dérogations à l’obligation de délivrer un logement décent en matière de performance énergétique.

Il en conclu que « les limitations apportées à l'exercice du droit de propriété par les dispositions contestées trouvent leur justification dans la poursuite d'objectifs à valeur constitutionnelle et n'apparaissent pas, eu égard à leur portée et aux modalités de leur mise en œuvre, disproportionnées au regard des objectifs poursuivis. »

Consulter la décision du Conseil d'Etat

 

19/01/2024
Indice des loyers - maintien du plafonnement
L’indice de référence des loyers (IRL) s’établit à 142,06 au quatrième trimestre 2023. Il a été publié par l’Insee le 12 janvier dernier.

Conformément à la loi du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs, la progression de l’IRL demeure limitée à 3,5 %.

Par dérogation, elle ne peut excéder 2,5 % dans les collectivités d’Outre-mer où l’IRL se situe à 139,32 et 2,0 % en Corse où l’indice est fixé à 137,97.

Sans la mesure de plafonnement instaurée par la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, l’IRL s’établirait à 147,17 au quatrième trimestre 2023, soit une hausse de 5,00 % sur un an.

Pour rappel, la revalorisation du loyer ne peut s’appliquer que si elle a été prévue au contrat. En l’absence de clause de révision, le bail se poursuit aux conditions initiales.

Le prochain indice sera communiqué le 12 avril 2024.

En savoir plus sur le calcul de l'IRL par l'Insee.

15/01/2024
Retour à la normale pour le calcul du taux d'usure
La banque de France revient à un calcul trimestriel de ce taux maximal, au-delà duquel une banque n’a pas le droit de prêter de l'argent pour un projet immobilier.

Pour rappel, le taux d’usure est fixé par la banque de France dans le but de protéger les emprunteurs d'éventuels abus de la part des établissements de crédit.

Le taux d’usure avait été temporairement actualisé tous les mois (entre le 1er février et le 1er décembre 2023) afin de tenir compte du contexte inflationniste. Pour réduire la hausse des prix, la banque centrale européenne avait en effet augmenté ses taux directeurs contraignant les banques commerciales à payer plus cher leur refinancement et à répercuter ce coût sur les taux qu’elles pratiquaient sur le marché. Nombre d’emprunteurs n’avaient pu alors voir aboutir leur demande de crédit.

Dans un communiqué de presse, la banque de France a fait savoir que cette mensualisation exceptionnelle n’avait plus lieu d’être. « La stabilisation des taux directeurs de l’Eurosystème, celle du taux du LVA à 3 % et la baisse récente des taux longs justifient le retour à la fixation trimestrielle du taux d’usure. »

Les nouveaux taux d’usure ont été publiés vendredi 29 décembre au Journal officiel. Pour les prêts immobiliers sur 20 ans et plus, le taux est fixé à 6,29 %.

Accéder à l'avis concernant le taux d'usure publié au JO

Lire le communiqué de presse de la banque de France

15/05/2023
Real estate market report n°59 - april 2023
Real estate situation analyzed by the notaires de France: property prices and trends in the 4th quarter 2022
23/02/2023
Meet the notaries of France at the International Agricultural Show
Meet the notaries of France at the International Agricultural Show
06/02/2023
French property market report NO.58 / January 2023
The cumulative volume of transactions for older homes over the last twelve months in France (excluding Mayotte) reached 1,116,000 transactions at the end of November 2022
14/11/2022
French property market report No57
20/10/2022
National Forum of Associations and Foundations
At the Forum National des Associations & Fondations, the notaries of France led a conference with France Générosités on "The association, universal legatee: how to manage a universal legacy? What is the tax system? How to involve the family?"
11/03/2022
Scam: Resurgence of RIB fraud attempts
The accelerated dematerialization of exchanges following the health crisis is conducive to cybercrime. Fraud involving changes to bank details (RIB) is currently on the rise in many professions, including notaries.  
14/02/2022
French property market report n°54 / January 2022
Real estate prices and trends in the 3rd quarter of 2020, consequences of the coronavirus on real estate in France, new real estate behaviors: the real estate situation analyzed by French notaries.
02/02/2022
International Agricultural Show 2022: meet french notaires!
From February 26 to March 6, 2022, consult a notary at the Paris International Agricultural Show! 
05/10/2021
Expatriates in Europe: notaries answer you live on Facebook!
On October 25, the notaries will answer you live on Facebook, on the occasion of the "open doors" days of the Notaries of Europe.
03/09/2021
French property market n°52 / July 2021
Real estate prices and trends in the 1st quarter of 2021, consequences of the COVID-19 pandemic in France and of the reconfinement, new trends in the real estate market: the real estate situation analyzed by French notaries.
06/04/2021
Power of attorney at the notary: how to sign online?
Families, French expatriates living abroad: you wish to give power of attorney to a relative for signing your sales agreement, preliminary contract, or your donation to a notarial office in France. The decree dated November 20, 2020 prolongs the possibility for notaries to establish genuine powers of attorney remotely.